Es ist der Alptraum eines jeden Mieters. Wenn es eines Tages vom Vermieter heißt: Sie müssen raus aus der Wohnung. Und anders als im Big Brother Container oder in anderen „Fernsehshows mit ähnlichem Strickmuster erwartet einen dann kein ruhmreiches Leben mit hundertprozentiger Ansprechquote auf der Straße. Von einem auf dem anderen Tag steht der Mieter plötzlich auf der Straße und hat kein Dach mehr über dem Kopf.

Aber darf der Vermieter ihm einfach so kündigen? Darf er den Mieter einfach so ohne Angabe von Gründen hinaus komplementieren? Hat der Mieter nicht Rechte sich dagegen zu wehren? Und hat der Vermieter nicht auch Vorgaben, an die er sich zu halten hat?

Grundsätzliche Fakten zur Kündigung von Mietsverhältnissen

Doch das hat er natürlich. Der Vermieter darf nicht wahllos Mietverhältnisse beenden wie er will. Grundsätzlich werden die meisten Mietverträge unbefristet abgeschlossen. Das hat den Vorteil, dass Sie jederzeit zum Monatsende mit einer Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis kündigen können.

Es besteht aber die Gefahr, dass der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen z.B. wegen Eigenbedarf kündigen kann. Und bei einem unbefristeten Mietvertrag muss er auch keine Gründe angeben.

Zeitmietvertrag – Wohnen auf Zeit

Immer mehr Menschen haben heutzutage immer weniger Zeit. Ja manche Menschen haben sogar so wenig Zeit und Lust sich auf unbestimmte Zeit an eine Mietwohnung zu binden, dass Sie den Zeitmietvertrag bevorzugen, auch um flexibler zu sein.

Sie wollen lieber flexibel bleiben und auf der sicheren Seite stehen, etwa bei einem Jobwechsel. Und wählen stattdessen den Zeitmietvertrag. Und obwohl der nicht zur gängigen Mietpraxis gehört, ist das unter folgenden Voraussetzungen möglich:

• Zeitlich befristete Mietverträge gelten max. 5 Jahre. Alles was über diesen Zeitraum hinausgeht, gilt als unbefristeter Mietvertrag
• Der Zeitmietvertrag kann von beiden Seiten (Mieter+ Vermieter) bis Ende der Vertragslaufzeit nicht vorzeitig gekündigt werden. => Eine Regelung über das Stellen von 3 Nachmietern als Grund für eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses gibt es nicht.
• Der Mieter hat aber das Recht den befristeten Mietvertrag nachträglich in einen unbefristeten umwandeln zu lassen, wenn der Grund für die Befristung entfallen ist.
• Bei einer Verlängerungsklausel im Vertrag ist die Kündigung nur zu bestimmtem festgelegten Zeitpunkt möglich (z.B. wenn ein Vertrag bis 30.9.20xx läuft und um 1 Jahr verlängert wird, ist eine künftige Kündigung immer zum 30.9. des jeweiligen Jahres möglich)

Zulässige Gründe des Vermieters für Kündigung

Doch egal, ob man nun sich auf unbefristete oder befristete Zeit in eine Mietwohnung eingemietet hat. Einen kompletten Schutz vor der Kündigung des Vermieters gibt es nie. Doch wann darf der Vermieter jetzt eigentlich den Mieter vor die Tür setzen?

Dazu müssen folgende Gegebenheiten vorhanden sein:

• Der Vermieter beansprucht Eigenbedarf für Familienmitglieder (=Eltern; Schweigereltern; Kinder; Enkel; Geschwister oder Stiefkinder) => Für wen und warum er Eigenbedarf beansprucht muss er aber in einer Lebenssachverhaltsschilderung erklären
• Er beansprucht Bedarf für einen Mitarbeiter/Angestellten
• Er beansprucht die Wohnung um umfangreiche Sanierungs- & Umbauarbeiten im Haus durchzuführen/durchführen zu lassen
• Durch Fortsetzung des Mietverhältnisses würden dem Vermieter wirtschaftliche Nachteile z.B. an der Verwertung des Grundstückes entstehen (bei Mietnomaden keine Seltenheit => muss allerdings vom Vermieter notfalls in einem Räumungsprozess nachgewiesen werden)

Zulässige Gründe des Vermieters für fristlose Kündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. (Unzumutbarkeit nach §545 BGB). Und zwar wenn:

• Er vom Mieter beleidigt, beschimpft oder mit falschen Gerüchten verleumdet wird
• Er nach 2 Monaten oder über einen noch längeren Zeitraum nicht die vereinbarte Miete erhält
• Der Mieter seine „Mietsachen“ an Dritte abtritt

Unzulässige Gründe des Vermieters für Kündigung

Völlige Narrenfreiheit beim Aussprechen einer Kündigung für den Mieter hat der Vermieter jedoch nicht. Denn so was wie hier zu sehen darf der Vermieter folgendes unter keinen Umständen dem Mieter zumuten:

• Überzogener Eigenbedarf (z.B. Kündigung einer 4 Zimmer- Wohnung  für 1 Person)
• Kurzfristige bzw. nur vorübergehende Nutzung der Wohnung für Eigenbedarf (z.B. Wohnung wird nur für 2-3 Monate für Eigenbedarf benötigt)
• Verkauf des Hauses/Grundstückes bzw. Vermieterwechsel („Kauf bricht nicht Miete“, vgl. §566 BGB)
• Kündigung bzw. sofortige Kündigung des neuen Vermieters (bei Kauf) wegen Eigenbedarf (erst möglich, wenn Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist)
• Kündigung wegen Eigenbedarfs, obwohl anderweitige leer stehende Wohnungen für Eigenbedarf vorhanden sind
• Eigenbedarfssituation besteht zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters nicht mehr => Mitteilungspflicht des Vermieters, ansonsten ist die Kündigung unwirksam
• Kündigung wegen Eigenbedarfs ohne Begründung bzw. nachvollziehbare Lebenssachverhaltsschilderung
• (Vorgetäuschte) Kündigung wegen Eigenbedarfs (z.B. nach einem Streit um die Betriebskosten)
• Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung neuen Wohnraumes (nur wenn baurechtlich nicht durchführbar)
• Kündigung wegen Eigenbedarf obwohl beabsichtigte Nutzung gar nicht möglich ist (z.B. wenn der Vermieter für sich zwar Eigenbedarf behauptet, er aber alt und gebrechlich ist und ihre Wohnung im 4 Stock ohne Aufzug gar nicht erreichen kann)

Das alles und nicht viel sollten Sie im Hinterkopf haben, wenn Sie nach einer Mietwohnung Ausschau halten bzw. in ein Mietverhältnis eintreten wollen. Dann können Sie unbeschwert in Ihre neuen vier Wände einziehen.