Neben dem Einfamilienhaus ist die Eigentumswohnung zweithäufigste Form des Haus- und Grundbesitzes der Privathaushalte in Deutschland. Im Jahr 2013 besaßen rund 14 Prozent der Haushalte hierzulande eine Eigentumswohnung.

Vor allem in Ballungsräumen werden Eigentumswohnungen immer beliebter. „Das wachsende Interesse an Eigentumswohnungen liegt daran, dass diese in der Regel zu einem vergleichsweise geringen Gesamtpreis erhältlich sind“, sagt Jörg Hausmann, Immobilienberater in Berlin. „Zudem verteilt sich die anfallende Grundbelastung auf mehrere Miteigentümer.“ Prinzipiell besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Abgrenzung und Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan bestimmt. Darüber hinaus regelt eine Gemeinschaftsordnung das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Verwaltung erfolgt meistens durch einen von den Eigentümern bestellten Verwalter.

Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?

Was aber sollte man vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung beachten? „Wie beim Hauskauf zählt bei der Eigentumswohnung erst einmal die Lage“, sagt Jörg Hausmann, Immobilienberater in Berlin. Er empfiehlt, vor dem Immobilienkauf eine entsprechende Checkliste anzulegen: Stimmt die Infrastruktur, was ist in der nächsten Umgebung angesiedelt, ist Lärm zu erwarten und wie sind die Parkmöglichkeiten? Geht es dann direkt um die Wohnung, kommen weitere Fragen hinzu: Passen Grundriss und Zimmeraufteilung der Wohnung zu den eigenen Bedürfnissen, und wer sind die direkten Nachbarn?

Altbau oder Neubau?

Ob man sich für eine Eigentumswohnung im Altbau oder Neubau entscheidet, ist eine Frage des Geschmacks und der Kosten. Altbauwohnungen überzeugen oft mit Charme und teilweise günstigeren Preisen. Hausmann: „Dafür muss man allerdings nicht selten mit höheren Nebenkosten und hohen Sanierungskosten rechnen, wenn die Eigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen plant.“ Neubauwohnungen sind zwar meistens teurer, liegen dafür aber in der Regel mit einer zeitgemäßen Ausstattung und moderner Raumaufteilung vorn.

Wer sich für den Wohnungskauf zur Investition oder den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, sollte bei seiner Entscheidung vor allem den Gesamtzustand des Hauses und die Eigentümergemeinschaft genau unter die Lupe nehmen. „Bei der Beurteilung der Bausubstanz sollten Dach, Keller und Fassade im Fokus stehen“, rät Hausmann.

Wichtige Unterlagen

„Wer eine Wohnung kauft, muss anteilig für die Erhaltung des gesamten Hauses aufkommen. Das gilt auch für den gemeinsamen Fahrradkeller oder Dachboden.“ Am besten besichtigen Käufer Haus und Eigentumswohnung mit einem Sachverständigen und achten besonders auf Feuchtigkeit an Decken und Wänden, Schimmel im Keller und Erdgeschoss sowie Risse in der Fassade. Der Experte kann dann Auskunft darüber geben, welche Sanierungskosten zu erwarten sind. Ebenso sollte man einen Blick auf den Energieausweis werfen.

Ganz wichtig: Immobilienkäufer sollten sich vor dem Erwerb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen aushändigen lassen. „Sie geben Aufschluss darüber, was kürzlich Instand gesetzt wurde und welche Baumaßnahmen geplant sind“, erklärt der Berliner Immobilienberater.

Wenn in den Protokollen von einer anstehenden Sanierung die Rede ist, sollte man hier unbedingt nachhaken. Grund: Oft kommt es vor, dass die Kosten von größeren Reparaturen die Rücklagen der Hausgemeinschaft deutlich übersteigen, und Sonderumlagen nötig sind.

Die Protokolle haben aber noch einen anderen Wert. Sie informieren nämlich nicht nur über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen, sondern auch über die Stimmung im Haus: Werden die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft weitgehend übereinstimmend gefällt und stimmen die Interessen der Eigentümer überein? Wird die Eigentümergemeinschaft konstant von einem Verwalter betreut oder gibt es häufige Wechsel? Hausmann rät, diesbezüglich ruhig auch schon mal im Vorfeld eines Kaufs das Gespräch mit den künftigen Nachbarn zu suchen.