Da steht es nun – fast: Das neurenovierte Haus oder der Neubau. Außerdem ist bald Weihnachten und der Jahreswechsel steht bevor. Wenn das nicht der richtige Zeitpunkt ist, um einzuziehen. „Aber Vorsicht“, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB/Berlin) und weist auf die zuvor anstehende Bauabnahme hin.

Ein zentraler Termin, denn neben der Vertragsunterzeichnung ist die Bauabnahme der rechtlich gravierendste Schritt beim Bauen. Alle Gefahren und Risiken gehen dann auf den Bauherrn über. Das heißt, er muss das Haus ab sofort selbst versichern. Zudem beginnt mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist. „Und die Schlusszahlung wird fällig, denn mit der Abnahme des Hauses bescheinigt der Bauherr dem Bauunternehmer, dass das Haus im Großen und Ganzen in Ordnung ist“, sagt Holger Freitag, Rechtsanwalt in Berlin.

„Die Bauabnahme hat also weitreichende Folgen. Bauherren sollten deshalb auf einem Ortstermin auf der Baustelle bestehen und sich nicht mit einer Abnahme zwischen Tür und Angel abspeisen lassen“, rät er. Nach Beobachtungen des VPB machen viele Firmen aber genau hier erheblichen Druck und drängen auf schnelle Abnahme. An einem Ortstermin haben sie oft wenig Interesse.

Holger Freitag: „Das ist aber nicht im Sinne des Bauherrn. Er muss zwar gemäß § 640 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das von ihm bestellte Haus abnehmen und bezahlen, aber nur, wenn es keine gravierenden Mängel hat.“ Um aber genau festzustellen, ob tatsächlich alles seine Ordnung hat, ist die förmliche Bauabnahme direkt im Haus und mit allen Vertragspartnern der korrekte Weg.

Bauherren sollten deshalb die Abnahme systematisch vorbereiten und gemeinsam mit ihrem Bausachverständigen ein paar Tage vor dem eigentlichen Abnahmetermin die Immobilie überprüfen, rät der VPB. Dabei checkt der Experte, ob alle im Vertrag vereinbarten Arbeiten erledigt sind: Ist das Haus tatsächlich fertig oder fehlen noch Vordach, Geländer, Zuwege, Einfriedung, Rauchwarnmelder? Funktioniert die komplette Haustechnik? Sind alle Mängel, die während der Bauzeit bereits vom Bausachverständigen moniert wurden, inzwischen beseitigt oder noch nicht?

Mit der Liste der Mängel und Fragen geht der Bauherr dann zum eigentlichen Bauabnahmetermin. Aber auch hier sollte er einen Sachverständigen als Berater mitnehmen, weil dies ein Treffen unter Fachleuten ist, empfiehlt der Verband. Der Sachverständige versteht die Fachsprache und kann deshalb genau beurteilen, was die Ausführungen und Zusagen der anderen Teilnehmer bedeuten. So weiß er zum Beispiel, wie viel Zeit der Bauherr dem Bauunternehmer für die Beseitigung eventueller Mängel einräumen sollte, und wie viel Werklohn der Bauherr dafür zunächst einbehalten kann.

Wichtig ist ein Protokoll über die Bauabnahme. Darin werden alle Mängel aufgelistet, die bei der Begehung festgestellt werden. Hinzu kommen alle Beanstandungen aus früheren Baustellenkontrollen, die noch nicht behoben wurden. Bei der Abnahme stellt sich dann die Frage: Sind die noch vorhandenen Mängel gravierend oder sind es besonders viele Mängel?

Wenn das der Fall ist, dann kann der Bauherr unter Umständen die Abnahme zu diesem Zeitpunkt verweigern. „Das ist allerdings die Ausnahme“, so Holger Freitag. „Im Normalfall wird der Bauherr das Haus trotz kleinerer Mängel abnehmen. Natürlich muss die Baufirma die Mängel noch beseitigen, das muss sich der Bauherr im Protokoll ausdrücklich vorbehalten“, sagt der Rechtsanwalt. „Wenn er das versäumt, kann er nur noch Schadenersatz geltend machen, statt schnell ein mangelfreies Haus zu bekommen.“

Vorsicht gilt auch bei Vertragsstrafen. Freitag: „Hat der Bauherr beispielsweise eine Vertragsstrafe vereinbart, falls die Bauzeit überschritten wird, dann muss er sich auch diese Vertragsstrafen im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehalten – sonst geht sie verloren.“

Nach Erfahrungen des VPB vereinbaren die Parteien im Bedarfsfall auch einen weiteren Termin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Und auch zu diesem zweiten Treffen sollte der Bauherr dann seinen Sachverständigen wieder mitnehmen, damit der beurteilt, ob die monierten Schäden tatsächlich inzwischen repariert wurden. „Bauherren sollten sich für die Abnahme Zeit nehmen“, mahnt Holger Freitag. „Auf keinen Fall sollten sie die Schlussrechnung vor der Abnahme bezahlen, weil sie damit ihr stärkstes Druckmittel aus der Hand geben“, rät er.

Tipps im Internet:
www.vpb.de
www.bsb-ev.de